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红星美凯龙囤房超万科遭上交所6问 股价腰斩

2019-05-27 19:57:00 来源:百度用户 参与互动 
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红星美凯龙囤房超万科遭上交所6问 股价腰斩:阿里43亿“抄底”?

来源:时间财经

原创: 陈世爱

负债持续攀升。

近日,家居卖场巨头红星美凯龙家居集团股份有限公司(下称红星美凯龙)收到上海证券交易所对公司2018年年度报告的事后审核问询函。主要关于投资性房地产及主营业务经营情况和主要财务信息相关问题。

红星美凯龙2018年年报显示,公司投资性房地产占总资产比重约七成。公司投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元,占利润总额的比例为30.24%。红星美凯龙司的2018年公司债券(第一期)评级报告中提到,公司利润总额中公允价值变动收益及投资收益占比仍较高,非经常性损益的持续性值得关注。

财经评论员刘艳向时间财经介绍,投资性房地产有两种核算方式。一种和普通房地产核算方式相同,原值入账,每年计提折旧。另一种按照公允价值入账,不需要计提折旧,每个季度末对房地产进行评估,价值增值部分计入公允价值变动损益,从而影响利润。在当前中国的房地产市场,房产大概率是增值的,所以采用第二种核算方式的投资性房地产,通常都是“盈利”的。

车建新在上世纪九十年代用600元启动资金建立的家具小作坊,如今已经成为国内经营面积最大、商场数量最多、地域覆盖面最广的家居装饰及家具商场运营商。

到2019年一季度,据中新经纬报道,截至5月17日收盘,Wind数据显示A股上市公司中有3家公司持有投资性房地产超过500亿元,分别为红星美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A560.55亿元。可见,红星美凯龙囤房比万科还多。

财经评论员严跃进对时间财经表示,从投资性房地产的概念来说,主要因为红星美凯龙物业持有较多有关。需要注意是,公允价值模式下的投资性房地产,往往会成为提升利润的一个重要工具。

囤地比万科还多

上交所关注到,红星美凯龙近三年年报显示,2016年至2018年末,投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元,逐年升值较快;2018年末,投资性房地产占总资产的比重达70.84%,为最主要的长期经营性资产。

为此,问询函要求红星美凯龙披露未采用市场法进行评估的原因、各项投资性房地产采用的估值技术,并说明投资性房地产估值的合理性。另外,要求其按成本模式对投资性房地产进行计量并模拟测算对公司财务状况、资产负债及各项关键财务指标的影响。

明源地产研究院执行主编艾振强对时间财经表示,像红星美凯龙这样的公司,拿地非常有优势。因为它能带动产业,长期经营,持续给政府带去税收,而不像住宅开发是一锤子买卖,所以政府愿意低价给它地。

此外,对于投资性房地产公允价值损益增长,财报表述为,主要是报告期内自有商场租金提升,开发中的投资物业工程推进以及新购入物业所致。2018年,公司确实回购了重庆和宁波的特许经营合作伙伴回购了两家商场,重资产业务增长至57亿元。至于租金提升,严跃进表示,理论上说对于红星美凯龙而言,类似租金收益具有可持续性,而难点在于近两年很多互联网的家居平台上线,对于此类实体店是有一定的影响的。

红星美凯龙是“自营”+“委管”双轮驱动模式。自营和委管两项业务收入之和占比91%。自营模式是公司通过自建、购买或者租赁的方式获取物业后统一对外招商,为入驻商场的商户提供综合服务,以收取租赁及管理收入。委管模式是公司利用品牌知名度和经营经验,派出管理人员为合作方提供全面的咨询和委管服务。

投资性房地产主要来源于自营模式。截至2018年,红星美凯龙经营直营店80家,其中自有物业有53家,占比66.3%,租赁或合营联营的有27家。除了将自有物业算入投资性房地产之外,2018年年报显示,红星美凯龙持有公允价值为15.55亿元的投资性房地产在项目合作方拥有使用权的土地上,并将其确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产。为此,问询函要求其披露该项房产的基本信息,说明将该项房产确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产的依据。

可以对比的是,红星美凯龙2018年经营直营店80家,委托管理加盟店228家。居然之家2018年直营商场86家,加盟商场198家。虽然红星美凯龙直营店占比低于居然之家,但其投资性房地产所占总资产比例却高于居然之家。红星美凯龙2018年底资产总计1108.6亿元,其中投资性房地产占比71%;居然之家2017资产总计372亿元,其中投资性房地产占比45%。

独立地产经济学者、前方圆地产首席市场分析师邓浩志对时间财经表示,从经营业务的角度来看,实际上红星美凯龙未必需要这么多土地,但是土地价值能升值。此外,投资性房地产公允价值变动会导致公司资产规模增加,每股净资产随之提高。毕竟在二级市场,业绩上有利股价上涨的两个核心因素就是业绩好和每股净资产增长。

值得注意的是,红星美凯龙自2018年1月17日红实现A股上市,其后,股价一路震荡下行,截至5月24日收盘,公司股价为11.73元/股,较最高值23.78元/股腰斩。从2018年9月开始,红星美凯龙的股价走势便低于沪深300。

此前,控股股东红星控股成功发行可交换债券,以43.594亿元被阿里巴巴全额认购。未来可交换债换股后,阿里将获得红星美凯龙约10%的A股股份。刘艳表示,对阿里来说,进入红星美凯龙,更像是一个进退自如,稳赚不赔的“生意”,而这与美凯龙本身作为A股最大的地主,有很大关联。红星美凯龙股价次日涨停,但随后几日又回吐了。

合作最新进展是,5月24日,红星美凯龙与阿里巴巴(中国)网络技术有限公司于在中国杭州(楼盘)市余杭区签署了《战略合作协议》,将在新零售门店建设、电商平台搭建、物流仓配和安装服务商体系等领域展开合作。

标普下调评级

股价不振可能会让投资者郁闷,而更令人担忧的是标普下调了其信用评级。4月15日,标普发布评级公告称,将红星美凯龙的主体信用评级从“BBB-”下调至“BB+”,原因为其流动性弱化与再融资风险上升。

红星美凯龙的资产负债率从2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。截至2019年3月底,红星美凯龙总负债达到685亿元,较2018年底的656亿增加29亿元,流动负债为239亿元,虽然较2018年底的253亿元有所下降,但是对比其流动资产144亿元,流动负债是流动资产的1.66倍。有息负债占母公司股东权益的比例达到57%。

更为严重的是,截至2019年3月底,红星美凯龙的短期借款及一年内到期负债为99.58亿元,在手货币资金进一步降低至74.42亿元,缺口为25.16亿元,仍然无法覆盖短期债务。

不过标普认为该公司并不存在重大再融资风险。这是由于该公司近70%资产未被质押,具有融资灵活性。艾振强表示,其股权质押确实还有空间。严跃进则认为如果债务压力大,且企业后续经营成长空间不达预期,要警惕各类融资问题。

毫无疑问,财务费用也随之攀升。2019年一季报显示,公司财务费用同比剧升54.86%。对此,红星美凯龙表示主要系有息负债规模上升,导致利息支出增加所致。

标普表示,红星美凯龙加快扩张步伐将令其资产负债表承压。截至2018年底,公司投资活动产生的现金流量净额为-109.9亿元,可以看出红星美凯龙的扩张势态。标普预计,2019年红星美凯龙的资本支出将保持约为80亿元至90亿元。

标普还预测,红星美凯龙在经营方面或将面临不利因素,其利润率将自2018年的46.3%压缩至2019年的约46%和2020年的42%。原因在于新商场开业导致销售费用、一般费用和管理费用增加。而随着该公司继续向三四线城市扩张,其利润率亦有所下滑。(北京时间财经 陈世爱)

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责任编辑:陈志杰

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